첫째, 임대차 기간에 대하여
1. 임대차 기간은 쌍방의 합의로 정할 수 있습니다.
2. 임차인의 보호를 위한 법령상 최소 임대차 기간은 주택(무허가, 미등기 주택포함)은 2년,
상가(상가임대차보호법의적용대상 상가, 이하 같음)는 1년입니다.
3. 쌍방의 합의로 정한 기간이 2년(상가의 경우 1년) 이하의 경우에는, 임차인(세입자)는
그 기간을 그대로 주장하고 그때까지만 살고 나갈 수 있는 반면,
임대인(집주인)의 경우에는 그 기간이 2년(상가는 1년) 미만으로 정해졌더라도,
임차인(세입자)이 법적 최소 기간까지 살아야겠다고 주장하면 그에 응해 법적 최소기간인
2년(상가는 1년)이 되는 날까지 살 수 있도록 허용해야만 합니다(법의 강제 규정입니다)
둘째, 묵시적 갱신에 대하여
1. 최초의 계약에 대하여 쌍방 또는 어느 일방이 계약만료일 1개월 전까지 계약의 종료나
계약내용의 변경을 통지하지 아니하면 종전의 계약이 그대로 연장됩니다.
이를 계약의 묵시적 갱신이라 합니다. 이 경우 계약서는 다시 쓸 필요가 없고 쓰지 않는 것이
임차인에게 유리합니다.
2. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우는 다른 조건은 종전과 같되 기간만은 “기간의 정함은 없다”는
법 규정에 따라 임대인(집주인)과 임차인(세입자)에 대한 적용방법이 달라집니다.
3. 이 경우 임대인은 다시 2년(상가는 1년)간은 임차인(세입자)에게 나가라고 할 수 없는 반면,
임차인(세입자)는 나가고 싶은 날로부터 3개월 이전에 임대인(집주인)에게 계약의 해지를 통보하면,
집주인이 그 통보를 받은 날로부터 3개월 되는 날에 계약이 합법적으로 해지되어 나갈 수가 있고
보증금 또한 돌려 받을 수 있습니다.
셋째, 계약의 해지와 복비 등에 대하여
1. 계약의 내용(기간, 조건등)은 쌍방이 지켜야 할 의무가 있습니다.
2. 그래서 처음의 계약기간(법정 최소기간 이하인 경우 임대인은 법정 최소기간이 의무기간이며,
임차인은 그 약정기간 또는 최소 법정기간 주장가능)은 쌍방이 지켜야 하며,
어느 일방이 기간 전에 나가거나 내어 보낼 때는 상대방의 손실(이자, 이사비, 복비등)을
보상(잔여기간의 정도에 따라 금액은 달라질 수 있음)하여야 합니다.
3. 묵시적 갱신의 경우는 “둘째”항에서 설명 드린바 대로 임대인은 기간(묵시적 갱신 후 주택 2년,
상가 1년)전에 나가라고 할 수 없는 반면, 임차인은 임대인에게 통보 후 3개월 되는 날에
나갈 수가 있으므로 “기한의 이익상실에 대한” 적용이 또한 달라 질 수 있습니다.
4. 즉, 묵시적 갱신의 경우 임대인이 임차인을 2년 전에 나가라고 할 경우는 임차인이 입는 손실을
보상해 줘야 하지만, 임차인이 임대인에게 통보한 후 3개월 이후에 나가는 경우는, 법적으로는,
임차인이 임대인에게 손실을 보상해줘야 할 의무가 없다고 보아 집니다.
(그러나 현실적으로는 이사철이 아닌 때에 임차인이 나가는 경우 임대인의 손실이 클 수
있으므로 쌍방의 협의가 필요합니다)
4. 계약을 합법적으로 종료(해지)하기로 하고 그 기간이 지났는데도,
어느 일방의 사정으로 이사를 못 가거나 보증금의 전액을 반환하지 못할 경우는,
그 책임 있는 측에서는 상대방의 손실을 보상해야 할 의무가 있다고 봄이 타당 할 것입니다.
넷째, 보증금액에 대하여
1. 주택임대차인 경우에는 법의 보호를 받는 보증금액의 상한이 없습니다.
다만, 경매시 경락대금의 1/2 범위 내에서 최우선 변제를 받을 수 있는 보증금의 한도와
최우선 변제금액은 수도권, 광역시, 기타지역에 따라 또한 선순위 저당권등의 설정 기준일에
따라 달라질 수 있습니다. (이점은 설명이 길어지니 주변의 부동산에 문의바람)
2. 상가의 경우는 지역별로 법의 보호를 받을 수 있는 금액이 정하여져 있습니다.
보증금과 월세의 보증금화(월세 x100한 금액)한 금액의 합산액이 서울 2억4천만,
수도권1억9천만, 광역시 1억5천만, 기타지역 1억4천만원 이하여야 합니다.
그리고, 경매시 경락대금의 1/3 범위 내에서 최우선 변제 받을 수 있는 보증금의 한도와
최우선변제금액은 서울, 수도권, 광역시, 기타지역에 따라 또한 선순위 저당권등의 설정일에
따라 달라 질 수 있습니다.(이점 또한 상세설명은 부동산에 문의 바람)
3. 계약시 선순위 대항력(다섯째 항 참조)의 확보가 어려울 경우 경매시 보장 받을 수 있는지를
잘 따져 보아야 하며, 여의치 않을 경우 임대인에게 다른 담보의 제공을 요구하거나
아쉽더라도 계약을 포기 하시는 것이 법적으로는 안전 합니다.(세상사를 법으로만 따질 수는 없지만)
다섯째, 대항력과 확정일자에 대하여
1. 대항력은 자신보다 후순위에게 대항할 수 있는 권리로 그 요건을 갖추어야 합니다.
2. 주택의 경우는 입주+전입신고, 상가는 입점+사업자등록이 대항력의 요건입니다.
3. 대항력은 가급적 선순위(자신보다 앞선 다른 권리가 없는 것)로 갖춰야 하며 후순위인 경우는
선순위에 밀려 그 힘이 엄청 약해집니다.(경우에 따라서는 거의 0 )
4. 확정일자는 주택의 경우는 동사무소,등기소, 공증사무소 등에서 계약서에 확인도장을
받는 것이고, 상가의 경우는 관할 세무서에서 계약서에 확인도장을 받는 것입니다.
5. 확정일자를 받으면 채권인 보증금이 물권적 성질을 갖게 되어 경매시에 후순위보다
우선하여 보증금을 받아 갈 수가 있습니다.
6. 보증금액이 일정액 이하로 소액보증금인 경우는 후순위로 대항력을 갖추었더라도
일정금액에 대하여 최우선으로 변제 받을 수 있습니다.(상세 내용은 부동산에 문의 바람)
다섯째-그 둘 (2004.2.24 19:18 추가) 바뀐 집주인에 대하여
1. 세를 들어 있는 동안 그 집이 매매되어 집주인(임대인)이 바뀌더라도 종전의 주인과 맺은
임대차 계약은 새 주인에 대하여 그대로 유효하므로 계약서를 바꿀 필요가 없습니다.
(아니, 바꾸지 않는 것이 법적으로는 임차인에게 훨씬 안전합니다)
2. 극히 드문 일이긴 하지만 “주인이 바뀌었으니 임대인을 바꿔 기재해야 사실과 맞아지고
계약기간도 계약서를 다시 써는 날부터 해 줄 수 있으니 그렇게 하자”는 새 주인의 요구에
응했다가 새 주인이 재빠르게 은행에 1순위 저당을 설정하는 바람에 임차인이 선 순위
대항력을 잃게 되어 낭패를 보는 경우가 있으니 주의를 요합니다.
다섯째- 그 셋 (2004.2.24 19:18 추가) 선 순위 근저당에 대하여
1. 임차인(세입자)가 선 순위로 대항력을 갖추면 두말할 나위 없이 좋겠지만 현실은 그렇지
못한 경우가 참으로 많습니다.
이 경우 선 순위 근저당의 채권최고액은 많아도 대부분 상환하고 그 잔액이 얼마 없어
안전활 것 같다는 판단은 크게 잘 못 되는 경우가 있습니다.
2. 근저당이란 채무를 대부분 상환 했더라도 채권최고액의 범위 내에서 추가로 얼마든지
빌릴 수가 있으며, 경제사정이 어려운 요즈음에는 대부분의 은행이 부동산의 저당을
“포괄 근저당”으로 설정하여 신용카드, 마이너스통장, 다른 사람에 대한 보증채무 등등을
연계시켜두기 때문에 재력이 없거나 신용이 좋지 않은 임대인의 경우 더욱 부담스럽습니다.
3. 때문에 선 순위 근저당이 있는 경우는 아무리 채무잔액(은행에 확인하면 대체로 당해
부동산에 대한 채무잔액만 알려줌)이 얼마 남지 않았다 하더라도 그 부동산에 설정된
채권최고액전체를 두고 안전성을 계산해야 됩니다
여섯째, 경매시의 대응방법에 대하여
1. 선순위로 대항력을 갖춘 경우는 경락인(경매를 받은 사람, 이하 같음)이 이를 그대로
인수하여야 하므로 임차인(세입자)는 보증금에 대하여는 전혀 피해가 없어 걱정활 필요가 없습니다.
2. 선순위로 대항력과 확정일자를 갖춘 경우는 경매법원에 보증금의 배당을 요구할 수 있으며
배당금이 보증금에 못 미칠 경우는 그 금액을 경락인이 인수하여야 하므로 이 역시 보증금에
대한 손실이 없어 걱정할 필요가 없습니다.
3. 후순위로 대항력을 갖춘 경우는 반드시 확정일자를 받으셔야 하며(가능한 빨리), 대부분의 경우
보증금을 모두 회수하기 어려우므로 선순위의 다른 채권을 대위변제하고 자신이 선순위가 되거나,
아니면 자신이 경매에 참여하여 경락을 받거나 하는 등의 방법으로 손실을 최소화 하여야 합니다.
(이점 전문 변호사 또는 컬설팅에 문의 바람)
4. 후순위 대항력으로 보증금을 모두 회수하지 못한채 집(또는 상가)를 비워줘야 하는 경우
경락인과 협의하여 최대한의 이사비용을 받아 가셔야 할 것이며 통상 그렇게 하고 있습니다.
일곱째, 계약내용(계약자, 주소, 조건등)에 대하여
1. 가장 기본적인 사항으로 계약서는 등기부 등본상의 주인과 실제로 입주할 사람의 명의로
작성하셔야 합니다.(나중에 여러 문제가 나올 수 있으므로)
2. 입주와 전입신고(상가는 사업자 등록)는 끊어짐이 없이 계속되어야 하며,
주택의 경우 부득이 계약한 임차인이 주소를 일시 옮기는 경우는 주민등본상 생활을 같이하는
다른 가족중 한 사람은 남아있어야 합니다.
3. 임차할 집의 주소는 등기부 등본상의 주소(동 호수가 있는 경우 그 것까지)와 정확히 일치 하여야 합니다.
4. 여타의 조건들은 간단 명료해야 하며, 당사자간 서로 믿고 하는 것 보다는 전문가인
부동산에서 적절한 수수료를 주고 작성하는 것이 가장 안전합니다.
(나중에 손해배상도 요구 할 수 있음)